Propriétaires des EHPAD en France : Qui se cache derrière ces établissements ?

En France, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont au cœur d’un paysage complexe où la gestion et le financement recouvrent des réalités diverses. Actuellement, près de 7 400 EHPAD accueillent plus de 573 000 bénéficiaires, répartis entre public, privé associatif et privé commercial. Derrière ces structures, la propriété et la gestion ne sont pas toujours évidentes à identifier, et un petit nombre de groupes concentre une part significative du parc privé commercial. Nous démêlons ici l’organisation des propriétaires, la répartition des établissements, les modalités de financement et l’impact sur la prise en charge des personnes âgées.

• Le poids prédominant des cinq grands groupes privés dans le secteur des EHPAD
• Les différents niveaux de propriété, entre murs, exploitants et holdings financières
• Les dynamiques récentes de restructuration financière et leurs conséquences
• La diversité des statuts juridiques et les implications pour les bénéficiaires

Ce cadre précis et chiffré va nous permettre de mieux comprendre qui se cache derrière ces résidences seniors et comment leur gestion influence la santé et le bien-être des personnes âgées en France.

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Les cinq grands groupes privés : acteurs majeurs de la propriété des EHPAD en France

Les EHPAD privés à but lucratif concentrent une partie importante du marché français et sont dominés par cinq groupes principaux : Clariane, Emeis, DomusVi, Domidep et Colisée. Ensemble, ces groupes gèrent environ 1 017 établissements, soit 56 % des EHPAD privés commerciaux, et détiennent plus de 83 500 places, représentant 60 % des lits dans ce secteur.

Cela signifie qu’une large part des résidents, environ 13 % du total français en EHPAD, vit dans une structure appartenant à ces entités. Chaque groupe possède au moins 100 établissements sous son contrôle, ce qui leur confère une influence considérable sur les standards de gestion et les conditions d’accueil.

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La répartition des propriétaires principaux en 2026

Groupe	Principaux actionnaires	Part du capital détenue	Nombre approximatif d’EHPAD	Capacité approximative (lits)
Clariane	Ker Holding, Predica (Crédit agricole Assurances)	53,15 % (27,24 % + 25,91 %)	Non précisé	Plusieurs milliers
Emeis	Caisse des dépôts, MAIF, CNP Assurances, MACSF Épargne Retraite	50,21 %	Plus de 100	Indéterminé
DomusVi	Yves Journel (fondateur), Intermediate Capital Group	50 % chacun	260 environ	21 096
Domidep	Fonds I Squared Capital Advisors	Contrôle indirect	144	9 668
Colisée	Fonds Blackstone, KKR, CVC Credit, Pimco, HIG Capital	Propriétaires depuis la procédure de sauvegarde accélérée en 2026	Plus de 100	Non précisé

La complexité de la propriété immobilière et de l’exploitation des EHPAD

Derrière le nom visible des grandes enseignes, la possession réelle des murs et la gestion quotidienne sont souvent dissociées. La propriété du bâtiment appartient majoritairement à une société civile immobilière (SCI) ou à une foncière spécialisée, tandis qu’une filiale distincte exploite l’établissement, emploie le personnel et gère la vie des résidents.

Cette dissociation entraîne une répartition multiple des revenus issus de l’établissement :

• Le propriétaire immobilier perçoit un loyer fixe
• Le gestionnaire verse des dividendes aux actionnaires
• Les prêteurs touchent des intérêts sur la dette contractée
• Les frais de gestion et charges diverses sont prélevés à différents niveaux du groupe

Ce montage financier complexe, parfois appelé sale & leaseback lorsqu’il implique la vente des murs suivie d’une location, est largement utilisé par des groupes comme DomusVi, générant ainsi des flux financiers sans que les responsables de la gestion quotidienne disposent nécessairement du patrimoine immobilier.

Conséquences pour le budget des établissements et les résidents

Les loyers et charges versés aux propriétaires immobiliers pèsent sur les ressources des établissements, ces dernières étant exclusivement alimentées par les tarifs facturés aux familles et les dotations publiques pour soins et hébergement. L’impact sur le budget disponible pour le personnel, les équipements et les services peut donc être significatif.

À titre d’exemple, en 2022, une place non habilitée à l’aide sociale coûtait en moyenne 98 euros par nuit dans les EHPAD des cinq grands groupes, contre 89 euros dans les autres structures privées commerciales de même catégorie.

Les résidences des cinq groupes concentraient par ailleurs plus de 90 % de chambres individuelles, un critère de confort important, mais disposaient de moins de personnel équivalent temps plein (60,2 salariés pour 100 résidents) que les établissements privés hors de ces groupes (62,7 salariés pour 100 résidents) et encore moins que les établissements publics hospitaliers (72,9).

L’évolution récente : restructurations financières et mutation des actionnaires

Les cinq grands groupes n’échappent pas aux évolutions financières du secteur. Colisée, par exemple, est passé sous le contrôle exclusif de ses créanciers en avril 2026, à l’issue d’une procédure de sauvegarde accélérée qui a transformé environ 680 millions d’euros de dette en capital. Des investisseurs internationaux, comme Blackstone ou KKR, sont ainsi devenus propriétaires sans exploiter directement de maison de retraite.

Chez Emeis, la structure actionnariale a elle aussi évolué suite à la crise des pratiques et finances révélée en 2022. La Caisse des dépôts et des assureurs ont pris plus de 50 % du capital, avec une implication notable de l’État via ses filiales. Ce changement a permis au groupe de stabiliser sa trésorerie, renforcer ses finances et poursuivre son développement.

Dans le même temps, DomusVi a adopté des opérations de rachat par emprunt sur le long terme (LBO), valorisant le groupe à plusieurs milliards d’euros tout en repoussant le remboursement de ses dettes. Domidep, contrôlé par un fonds américain, a profité d’une fusion autorisée par la Commission européenne en 2026, consolidant ainsi son poids dans le secteur.

Impact sur les bénéficiaires et la qualité des services

Ces restructurations influent indirectement sur les conditions d’accueil des personnes âgées qui fréquentent ces établissements. Si la propriété évolue vers des acteurs financiers internationaux, la gestion quotidienne reste assurée par des équipes professionnelles, mais les contraintes économiques sur les établissements sont accentuées.

Le contrôle croissant exercé par les agences régionales de santé et la loi Bien Vieillir, entrées en vigueur récemment, favorisent une meilleure transparence et une amélioration progressive de la qualité des soins et du cadre de vie, même si les disparités entre structures perdurent.